《代理词》(确认合同无效)

发布日期:2019-01-15

代理词

审判长、审判员:

日博注册_日博亚洲_日博最新网址接受原告陈智(下称陈智)地委托,指派本律师担任其与被告一刘燕(下称刘燕)、被告二甘志(下称甘志)确认合同无效纠纷一案的一审代理人。为了维护陈智的合法权益,本律师发表如下代理意见:

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第一部分? 案件事实

一、三方没有争议(或虽然有争议但可以查实)的事实。

涉案房屋所有人为刘燕,抵押权人为银行。

2004年122日,陈智与刘燕签订《房屋买卖合约》,刘燕将涉案房屋出售给陈智,价款29万元。

2005年217日,双方办理涉案房屋的物业交接手续,陈智入住至今。

陈智付清了全部房款,但由于刘燕没有依约办理抵押涂销手续,导致一直没有办理过户手续。

2012年1225日,刘燕与甘志签订《借款合同》,刘燕向甘志借款85万元。同日,刘燕签署《委托书》,委托甘志指定的黄某执行和处理出售上述房屋等事项,并予以了公证。

2015年9月,刘燕在陈智不知情的情况下,与甘志签订《存量房买卖合同》,将涉案房屋出售并过户给甘志,甘志用借款本息予以抵扣房款,但抵扣的本息到底为多少,刘燕与甘志均说不清楚,只承认合同价款系房管部门核定的价款。

2017年9月,陈智发现前述情况后,刘燕出具《承诺书》,承诺:20171028日前配合陈智将涉案房屋过户到陈智名下,但至今也未办理。

2018年9月,陈智诉至法院,请求:1、判令刘燕与甘志就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》无效;2、判令两被告恢复原状,将涉案房屋重新变更登记到刘燕名下等。

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二、两方或三方存在争议(或有待进一步查实或论证)的事实。

对于借款月利率,刘燕称为4%,甘志称为2%,具体的记不清楚了。

刘燕将房产过户给甘志之后,仍向甘志付款大约70万元。刘燕与甘志称前述款项为购房款,即刘燕与甘志达成新的购房合同,甘志将房产又以市场价出售给刘燕。对此,陈智认为,刘燕支付的前述款项为借款本息,刘燕与甘志之间(第一次的房屋买卖)并非真正的房屋买卖,实质是为了保全甘志的本息而采取的一种风控措施。

甘志答辩其为善意第三人,对房屋现状(已出售并交付给陈智)不知情,而且支付了对价,而陈智认为甘志购房是与刘燕为了谋取各自非法利益,恶意串通而实施的行为,严重侵害了其权益,所签署的合同属于无效合同。


第二部分? 诉请理由

一、陈智诉请的主要法律依据。

1、《合同法》第五十二条第二项:

有下列情形之一的,合同无效:

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益……

即刘燕与甘志之间的《存量房买卖合同》系两者恶意串通签署,且损害了陈智的利益,系无效合同。

2、《合同法》第五十八条:

合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还……

即甘志应将涉案房屋重新变更登记到刘燕名下。

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二、陈智与刘燕之间签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示,没有违反法律强制性规定,合法有效,陈智据此取得相关权益。

(一)陈智已依约履行《房屋买卖合约》全部义务。

陈智付清了全部房款,且刘燕也接受了全部房款,双方没有异议。

(二)涉案房屋没有办理过户手续,责任在于刘燕,陈智没有过错。

1、《房屋买卖合约》签订后,刘燕没有依约办理房屋抵押涂销手续,直接导致不能办理过户手续。

2、陈智发现刘燕将房产出售并过户给甘志后,马上找其交涉,主张自己的权利。刘燕承诺“20171028日前配合陈智将涉案房屋过户到陈智名下”,但至今也未办理。

(三)陈智由此取得以下权益:

1、根据《房屋买卖合约》请求刘燕办理涉案房屋过户,继而取得房屋所有权的权利。

2、占有、使用、收益、处分涉案房屋的权利。

3、主张刘燕的债权人无权申请查封、拍卖涉案房屋的权利。

虽然刘燕尚未将房屋过户到陈智名下,但陈智已付清全部房款,且实际占有、使用涉案房屋,刘燕的债权人无权申请查封、拍卖涉案房屋。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

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三、刘燕与甘志签订的《存量房买卖合同》属于恶意串通签订的合同。

(一)刘燕将涉案房屋出售给甘志,主观上明显属于恶意。

刘燕作为房屋出卖人,在明知涉案房屋已出售并交付给陈智居住使用的情况下,又将房子出售并过户给甘志,违反了《物权法》第七条之规定(物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益),明显存在主观恶意。

(二)甘志购买涉案房屋属于恶意。

1、甘志对房产的现状(已出售并交付给第三人)是了解、知情的。

1)《存量房买卖合同》第一条第8项明确记载:该房地产以现状售予乙方(甘志),乙方或其代理人已认真查勘和了解房地产的情况。

2)《存量房买卖合同》第四条第1项明确约定:甲(刘燕)乙(甘志)双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天,甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋,查验后双方签妥房地产交接确认书,即视为房屋交付使用。但从20159月签订《存量房买卖合同》至20189月陈智起诉,在长达三年时间内,甘志对涉案房屋没有主张过交付使用。

3)从甘志与刘燕的民间借贷,甘志所采取的一系列风控措施(签订借款合同、办理出售房产等委托公证、办理过户)可见,甘志是职业放(高利)贷人,其具有超过常人的风险意识,并具备规避风险的相关知识,因此,其不可能不了解房产的现状。

由此可见,甘志对涉案房屋已经出售给第三人,且为第三人占有、使用是知情的。其购买涉案房屋,显然存在恶意。

2、退一步中,就算甘志对房产现状不知情,则其一系列行为也足以证明其主观上属于恶意。

(1)屋买卖中,对房屋予以上门查勘、了解是买受人起码的注意义务,但甘志称其没有查勘、了解;

(2)房屋买卖中,要求卖家交付房屋,则更是买受人应该积极行使的权利,但甘志怠于行使,从买房到陈智起诉,长达三年,没有要求收楼。

甘志的前述行为足以证明甘志放任侵权行为的发生,也存在主观恶意。

3、甘志主张其是善意第三人,对涉案房屋系善意取得,该主张不能成立。

1)本案不适用善意取得法律规定。

根据《物权法》第一百零六条的规定,善意取得,是指无处分权人将不动产或动产转让给受让人,受让人在符合善意、以合理价格转让等条件的情况下,取得所有权,原所有权人不得追回。本案中,刘燕仍是涉案房屋的所有权人,其不属于无处分权人,只是违反了《物权法》第七条的规定,滥用了处分权。本案仅适用《合同法》第五十二条第二项之规定,《存量房买卖合同》是否有效,关键取决于刘燕与甘志是否恶意串通,损害陈智的利益。

2)就算参照善意取得中认定善意取得的条件来认定甘志,则甘志也不属于善意第三人。

?如前所述,主观上系恶意:

甘志也没有支付相应的对价:

双方承认合同上载明的房款120万元系房管部门核定的价款,并非真实的交易价款,且该金额远远低于市场价(约200万元)。

甘志没有提交任何证据,证明房屋交易的具体金额。

如果交易价款是本息之和,且本息之和与市场价相当,则也不属于对价。

根据刘燕代理人庭审陈述,刘燕向甘志借款的月利率达4%,是合法最高利率的2倍。关于此点,甘志虽然予以否认,但没有提交任何证据证明房屋交易时本息具体金额以及计算依据。

(三)刘燕与甘志恶意串通,并非无缘无故,原因在于为了谋求非法利益。

1、甘志是为了牟取高额利息,且保障本息安全。

甘志之所以要求刘燕办理房产过户手续,是因为刘燕已经逾期还款,在此情况下,刘燕一旦将涉案房屋过户到陈智名下,或刘燕其他债权人将涉案房屋查封,其将面临血本无归的巨大风险,为了保全本息,其才采取了过户的手段。 甘志在法庭上直言不讳地表示,其并非真正要购买房屋。

2、刘燕是为了谋取房价上涨(近270万元)的巨额利益等。

1)刘燕之所以同意将房产过户给甘志,就是觉得当年出售房屋时,房价太低,反悔了,妄想借助甘志,将来还本付息后,将房产再由甘志过户到自己指定的人名下,从而谋取房价上涨的巨额利益。???

刘燕代理人在法庭上明确表示,涉案房屋出售时不到30万元,售价太低,对刘燕不公平,将来就算甘志重新过户给刘燕,刘燕也不同意过户给陈智,只同意退还房款。刘燕谋取房价上涨巨额利益的图谋昭然若揭。

2)刘燕甚至连陈智支付的房款都想侵吞。

刘燕早已资不抵债,一旦其与甘志恶意串通,买卖涉案房产得逞,就算陈智另案追究其违约责任,最终也将得不到执行。也就是说,陈智甚至连已支付的房款都要不回来,损失将达300万元。

3、关于甘志、刘燕恶意串通的前述原因,并非臆想,而是有迹可循、有据可查——房产过户后,刘燕仍在继续向甘志还本付息。

1)房产过户给甘志后,刘燕还在继续向甘志支付本息(70万元左右)。

2)刘燕与甘志称,涉案房产过户后,两人重新达成房屋买卖协议,由刘燕按照市场价重新买回,前述款项系房款。这一辩称明显不合常理,不能成立。

?双方没有提交甘志将房屋出售给刘燕的房屋买卖合同;

?双方连具体的购房价款也道不明白,只说按照市场价,但到底是何时的市场价也无法明确;

?刘燕按照市场价再将涉案房产购回,相当于刘燕又要支付更多的利息给甘志,不仅不能获得任何利益,还将付出更大的代价,得不偿失。

由此可见,前述款项绝非房款,而是借款本息。也就是说,刘燕与甘志买卖涉案房屋是假,谋取非法利益是真。

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四、刘燕、甘志恶意串通,买卖涉案房屋,显然侵害了陈智的合法权益(第二部分第二点)。关于此点,不再赘述。

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综上,刘燕与甘志之间签订的《存量房买卖合同》属于《合同法》第五十二条第二项之情形,系无效合同,又根据《合同法》第五十八条之规定,甘志应重新将房产变更登记到刘燕名下。也就是说陈智的全部诉请都应得到支持。

以上代理意见,请合议庭慎重考虑并予以采纳。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 陈智的代理人:廖立民

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2018年12月25日
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